분양관리신탁의 의의와 특징
2010/02/04 20:54
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굿모닝시티등 대형복합쇼핑몰의 사기분양등 사전분양문제가 사회적 이슈로 붉어짐에 따라 정부에서는 건축물의 분양에
관한 법률을 제정하여 준공전 분양시 일정요건을 갖추도록 규제하게 되었습니다.
이로 인하여 신탁회사에서는 기존의 처분신탁과 대리사무업무를 혼합한 "분양관리신탁"이라는 신탁상품을 개발하게
되었고 현재 개발신탁이 아닌 사전분양일 경우 분양관리신탁이 대안으로 채택을 하게 되는 경우가 종종 있습니다.
일반인들에게는 "분양관리신탁"이라는 용어가 쉽게 이해가 되지 않겠지만 때로는 상가에 투자하실 경우에 필연적으로
아셔야 되고 이는 투자에 대한 안정장치등에 대해 필수적인 신탁상품이기 때문입니다.
여기에서는 간략하게 분양관리신탁의 원론적인 의의와 특징에 대하여 기술하고자 합니다.
○ 분양관리신탁의 의의
상가등 건축물 분양시장의 투명성과 거래의 안정성을 확립하여 피분양자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에
이바지하기 위하여 제정된 "건축물의 분양에 관한 법률"에 따라 상가등 건축물을 신축 또는 증축하여 분양하는 사업에
있어 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전·관리하여 피분양자를 보호하고 위탁자가 부담하는 채무불이행시 신탁부동산
을 환가·처분하여 정산함을 목적으로 하는 신탁을 말합니다.
○ 분양관리신탁의 필요성
- 공공성 측면
상가등 일반 건축물은 민간건설분야에 속해 있으나 관련법령의 미비로 인하여 분양과정에 아무런 규제도 받지 않고
있었으나 "건분법"과 신탁제도를 활용하여 분양과 관련한 거래질서를 공정하고 투명하게 함으로서 선의의 피분양자를
보호할 필요성이 있습니다.
- 사업시행자 측면
건분법은 건축물에 대한 후분양제도를 도입하기 위한 법률이나 일정규모이상의 분양건축물을 선분양하는 경우에는
반드시 이 법에서 정하는 절차를 준수하여야 하므로 사업시행사는 자본적 취약성등을 감안한다면 신탁제도를 통한
시장참여와 사업추진이 필요한 상황입니다.
- 금융기관 측면
담보신탁에서와 달리 분양관리신탁에서는 대출금융기관의 우선수익자의 지위가 건분법에서 정한 피분양자의 보호
최우선 조항에 따라 피분양자 권리보다 후순위에 놓이게 되므로 대출금융기관에서는 건분법 대상 건축물의 대출취급을
위해서는 분양관리신탁은 필수적이라 할수 있습니다.
- 피분양자 측면
일부 상가분양에 있어서는 부동산 거래활동의 불투명성으로 인하여 대형건축물 분양에 참여한 선의의 투자자와
실수요자의 피해사례가 있었으나 건분법 시행후 신탁제도를 활용한 분양관리신탁의 경우에는 보다 공정하고 투명한
거래질서의 확립으로 피분양자 보호측면에서 최대의 유용성을 가지고 있습니다.
- 신탁회사 측면
건축물 분양과 관련하여 부동산공법에 최초로 신탁제도의 공익적 성격과 개념을 도입하여 신탁회사가 가진 사회적
순기능의 역할 및 건분법 에서 정한 피분양자 보호기능을 신탁회사가 수행함으로서 수익창출은 물론 사회적 기능확대의
중요한 의미를 갖고 있습니다.
○ 분양관리신탁의 특징
- 대리사무계약과의 불가분의 관계
분양관리신탁계약 자체만으로는 건분법에 근거한 신탁회사의 의무를 다할 수 없으므로 분양관리, 자금관리, 시공관리를
별도 규정하고 있는 대리사무계약과는 불가분의 관계를 가지고 있습니다.
이러한 특징에 비추어 분양관리신탁계약 및 대리사무계약 두 개의 계약만으로는 건설사, 금융기관등의 이해관계인과
신탁회사간 관계설정에 한계가 있어 상호분쟁방지 및 원활한 업무이행을 위하여 위탁자, 건설사, 금융기관간의 다자간
사업약정을 함께 체결하기도 합니다.
- 담보신탁의 역할 동시 수행
건분법상 분양사업자(위탁자)는 사업부지에 대한 소유권을 완전히 확보하여야 하고 소유권에 대하여 제3자에게 권리
설정하는 등의 행위를 하여서는 안됩니다.
그러나 실제로 분양사업자는 사업부지의 소유권을 확보하기 위하여 금융기관으로부터 토지비를 대여받을수 밖에 없음에
따라 이 경우 금융기관으로서는 담보부족의 문제가 발생하며 이러한 문제를 해결하기 위하여 일반적인 개발사업의
담보신탁과 같이 수분양가 보호를 위한 분양관리신탁에 있어서도 우선수익권을 금융기관에 제공하여 담보를 확보하는등
담보신탁으로서의 기능을 동시에 수행하게 됩니다.
다만 이 경우 우선수익자는 건물의 준공 및 피분양자에 대한 소유권이전 이전에는 우선수익권에 따른 환가요청을 할수
없으며 분양대금에 의한 원리금 상환에도 제한을 받게 됩니다.
- 신탁법과 건분법에 기초
기타 일반 신탁상품의 경우 신탁법에 기초하여 그 권리관계의 구성 및 신탁목적을 수행하고 있으나 분양관리신탁의 경우
건분법에 따라 피분양자의 보호를 위하여 다른 채권자나 수익자의 권리보다도 우선하여 보호받을수 있다는 상위규정과
이를 수행하기 위하여 대리사무계약에서 기본적 사항을 정하고 있는등 여타 신탁상품과 달리 신탁법과 건분법을 근거로
하여 신탁목적과 권리관계를 혼합하여 적용하고 있습니다.
- 시공사의 책임준공에 기반
건분법에서는 시공사의 신용도 또는 책임준공에 관하여 별도의 언급을 하지 않고 있으며 시공사에 대하여 기성에 따른
기성금 지급으로 공사비 과지급이 없는 상태에서는 원만한 시공사의 교체가 가능하다는 이론적 전제에 기인한 것입니다.
그러나 실제 일정부분 분양 및 공사가 진행된 상태에서 분양사업자 및 시공사가 모두 계약불이행 상태에 놓이게 되면
부득이 해당사업을 중도청산할수 밖에 없는데 신탁회사가 보관하고 있는 분양대금을 모두 반환하는 것은 불가능하여
신탁회사에 대한 피분양자의 민원제기가 불가피해 질수 있으며 또한 토지비를 대여한 금융기관이 있는 경우 동기관에
대한 원리금 상환자체가 불가능해 질수 있습니다.
이러한 피분양자 및 금융기관과의 민원과 분쟁을 사전에 차단하기 위해서는 시공사의 신용도 및 책임준공 이행가능성을
면밀히 판단하여 피분양자와 우선수익자의 권리를 최대한 보호할 수 있도록 선관주의 의무를 다하여야 합니다.
※ 다음에는 분양관리신탁을 탄생시킨 "건축물의 분양에 관한 법률(약칭 건분법)"에 대하여 알아 보도록 하겠습니다