처리방법 하나 : 세금계산서를 발행하여 매도자는 부가세를 납부하고 매수자는 부가세를 환급받는 방법
- 매매금액외에 부가세는 별도로 지급한다라는 특약이 있다면 매도자는 세금계산서를 발행하여 부가세를 납부하고 매수자는 부가세를 별도로 부담하여 환급을 받으면 됩니다.
거래시 부가세에 대한 언급이 없다면 매매가액중에서 건물분에 대해서 부가세가 포함된 것으로 봅니다.
이 경우 매도자는 세금계산서 발행여부와 관계없이 부가세를 납부해야 합니다 .
항상 문제는 부가세에 대해서 언급이 없을때 발생합니다.
많은 분들이 상가매매시 건물분부가세를 내야하는 것을 잘 모르기 때문에 부가세부분을 계약후에 인지하게 됩니다. 세금계산서를 발행하게 되면 매수자가비록 환급을 받는다고 하지만 매수자가 부가세를 별도로 주지 않는다면 매도자만 부가세를 납부하게 됩니다.
처리방법 둘 : 포괄양도양수방법. 많은 분들이 이 방법을 택하고 있습니다
-포괄양도양수내용이 확인되는 사업양도양수계약서를 작성해야 합니다
사업양도양수계약서는 별도의 서식이 있는 것이 아니므로 특약사항이나 별도의 서식으로 상대방의 사업자등록증상의 내용을 기재하고 포괄양도양수한다는 뜻을 표기하면 됩니다.
- 양도자 및 양수자가 일반사업자이어야 하며 사업의 동일성을 유지하며 경영주체만 바뀌어야 합니다. 즉 임차인 이사조건부나 임대의 일부를 본인이 사용하는 것은 안됩니다.
-사업양도신고서(법정양식)을 제출해야 합니다.
-양수자의 2차납세의무요건 : 포괄양수를 한 매수자는 양도자의 모든 권리와 의무를 승계하는 것이므로 포괄양수한 범위내에서 2차납세의무를 지게 됩니다.
즉, 양수일이전에 체납된 세금이나 세무조사등으로 고지확정된 세금은 연대납세의무를 진다는 의미입니다.
다만, 양수일이후에 조사등으로 확정된 세금은 연대납세의무를지지 않습니다.
따라서 포괄양도양수를 할때 국세완납증명이나 고지될 세금을 확인하고 진행해야 합니다.
상가건물 매매시 부가세는 공인중개사가 개입하여 조정하는 것보다는 매도매수당사자의 거래세무사를 통해 상호 조율하도록 하는 것이 바람직합니다.
사무실, 상가 점포, 공장, 오피스텔 매매 시 부동산중개업소 유의사항
원칙적으로 모든 토지는 부가가치세가 면제되나, 건물 중에는 아파트 연립주택 단독주택 등 주거용 건물만 면세된다. 따라서 비 거주용 건물만 부가가치세 대상에 해당하며 상가 오피스텔 공장 등의 건물 부분만 과세 대상이 된다.
단, 주거용 건물이라도 주택 신축 공급 사업자의 경우에는 전용면적 25.7평이 초과되는 주택은 과세 대상이 된다.
그래서 상가를 매매한다면 토지 지분에 대해서는 면세이지만 건물은 과세 대상이 된다.
1) 계약 당시 부가세 언급이 없으면 매매가격에 부가세가 포함된 것으로 국세청은 해석
- 이는 매도인이 실제로는 매수인에게 부가가치세만큼 깎아준 셈
2) 일반적인 계약의 경우
매매계약서상 토지가액과 건물가액을 구분하여 기재 했을 경우 건물가액의 부가세는 별도라고 기재하되, 그 가격의 구분에 있어 쌍방합의가 어렵다면 일반적으로는 토지와 건물의 국세청 기준시가를 안분하여 계산한다.
잔금일에 매도인은 건물분 부가가치세 10%를 매수인으로부터 받아 세금계산서를 교부한다.
매수인은 부가가치세를 매입세액으로 공제 받는다.
만약 매매계약서에 부가가치세 별도라는 문구를 기재하는 경우에는 잔금일 전까지 건물가액을 쌍방이 정하는 경우도 있다.
3) 포괄양수도 처리하는 경우
포괄양수도란 상가건물을 부동산이라는 물건으로 팔지 않고 상가를 포함하여 그 사업을 통째로 넘기는 것을 말한다. 즉 사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세 과세 대상이 되지 않기 때문이다.
이러한 경우는 포괄 양수도 계약서를 작성하여야 하는데 매도자와 매수자가 공히 일반과세자로 세무당국에 등록되어야 한다. 매도자는 부가가치세 확정 신고 할 때에 사업양도신고서를 제출해야 하며 매수자는 양수도 계약서 사본을 제출하면 된다.
사업의 포괄양수도를 통해 상가 등을 매매하는 경우 매도자로는 부가가치세만큼 양도가액을 낮춰서 거래를 성사시킬 수 있는 반면 매수자로서는 부가가치세만큼 매수자금을 줄일 수 있는 장점이 있다.
1. 매도자입장
건물부분은 양도소득세외 부가가치세를 납부하여야 함.
따라서 사업포괄양수도가 아니면 부가가치세 납부의무가 있으므로 주의를 요함.
토지와 건물가격이 구분되지 않으므로 실지 매매가격을 환산하여 과세표준을 구하나 실무적으로 세무서에서는 납세자의 자진신고가 없을 경우 실지 매매가격을 알 수 없으므로 법무사사무실에서 소유권이전 시 작성하는 건물시가표준액을 부가가치세 과세표준으로 하여
일반과세자(연간 임대료 48백만원 이상)는 건물시가표준액의 10%를 부가가치세로 고지하고, 간이과세자(연간 임대료 48백만원 미만)는 건물시가표준액의 3%(간이과세임대사업자 업종별부가가치율 30% x 부가가치세 세율10%)를 고지하고 있으므로 사업포괄양수도가 아니면 반드시 부가가치세신고를 하여야 함. 상가매매 시 부가가치세신고는 매도자가 임대사업자등록을 하지 않은 경우에도 해당함.
2. 매수자 입장
매매계약을 하면 먼저 사업자등록을 하여 불이익을 받는 일이 없도록 하여야 함. 특히 신축상가의 취득의 경우 사업자등록시기를 놓쳐 매입세액공제를 받지 못하는 일이 종종 있는바 계약금만 납부하면 사업자등록을 하여야 함.
3. 공인중개사가 챙겨야 할 주의사항 3가지
① 특약사항에 매매금액은 부가가치세 별도라고 기재.
② - 매도인은 매매계약일로부터 25일 이내 폐업 및 부가가치세신고를 하도록 일러줌.
- 매수인은 매매계약일로부터 20일 이내 사업자등록을 하도록 일러줌
③ 아래의 부동산임대업자의 사례별 포괄양수도 해당 여부 판단표에 의거 확인, 판정하여 부가가치세 신고 대상인지를 사전에 체크.
- 해당 시<건물가격>에 대한 부가가치세 신고의무가 있다는 것을 매도인과 매수인에게 설명함.