재미있는 땅 이야기

  

재미있는 땅이야기   지구(地球)는 둥그런 땅이다. 둥근 땅의 역사는 장구하다. 현대과학에 따르면 둥근 땅은 150억년 전에 처음 나타나 47억년 전에 지각이 단단하게 굳기 시작했다. 불교에서는 우주의 일생을 일겁(一劫)이라고 하니 둥근 땅의 나이는 13억 4,384만년인 셈이다. 17세기 아일랜드의 성직자는 기원전 4004년 1월 26일(금요일) 오전 10시에 지구가 창조되었다고 했고, 유태인은 기원전 3761년 10월 6일 오전 11시 11분 20초를 지구 원년으로 믿고 있다. 기독교에서는 둥근 땅의 역사가 5764년 내지 6007년인 셈이다.   둥근 땅은 반지름 6,378㎞, 둘레 40,074㎞, 겉넓이 510,100,934㎢로 되어있다. 그중 70%가 물로 덮여있다. 그러니 우리가 만질 수 있는 땅은 108조 평, 세계인구 1인당 18,000 평을 소유할 수 있는 규모다. 그러나 상당부분이 얼음과 호수, 산악과 사막, 초원 등으로 되어있다. 그러니 사람이 살거나 소유할 수 있는 땅의 규모는 1인당 200평, 6인 가족이라면 1,200평 정도에 불과하다. 서기 9년 중국 한나라의 왕망이 토지개혁을 실시했을 때 분배한 농지규모도 가구 당 1,200평이었다. 1950년 6월, 우리나라에서 실시한 토지개혁 때 가구당 허용된 농지규모는 최대 3,000평이었다.   역사상 땅을 가장 많이 소유한 집안은 아르헨티나의 안코레나 가문이었다. 1856년 이 가문이 부에노스아이레스에서 보유한 농지는 75억 681만평이었다. 우리나라 전 국토 면적이 300억평이고 농경지 면적이 66억평이니, 안코레나 가문이 보유했던 땅은 우리나라 농경지보다 넓었다. 그러나 만경(萬頃)의 땅을 갖고 있던 지주도 죽었을 때 묻힐 땅은 세 평이면 충분하고, 만석(萬石)군의 식탁에도 한끼 세 홉이면 지나칠 정도로 족하다.   이 땅을 둘러싸고 모든 역사가 일어난다. 나라의 흥망성쇠는 말할 것도 없고 개인의 생사가 땅 때문에 결정되기도 한다. 예컨대 러시아에서 1929년부터 실시한 집단농장화 과정에서 적어도 2천만명의 지주(kulak)가 학살되었다. 1949년에 시작된 중국의 농지개혁에서도 5천만명 이상의 농민과 지주가 죽었다. 그래서 그랬을까? 춘추전국시대의 관자(管子)는 땅이야말로 올바른 정치의 근본(地者政之本也)이라고 말했다.   오늘날 땅과 그 위에 있는 정착물을 합하여 부동산이라고 정의하지만, 원래 부동산이란 땅만을 의미했다. 건물은 아무리 값이 나가는 것이라도 땅에 딸린 것(attachment), 즉 정착물로 보았다. 그래서 우리 민법에서도 부동산은 토지와 그 위의 정착물로 정의하고 있다. 현재 땅과 건물을 구분하여 등기하고 있는 나라는 한국, 일본, 대만 등 아시아 일부 국가에 불과하다. 대부분은 나라는 땅과 건물을 하나로 다룬다.   부동산은 오늘날 부(富)의 상징으로 여겨진다. 그러나 원래 부동산은 신분의 상징이었다. 부동산은 영어의 real estate를 번역한 말이다. real은 ‘진정한’ 이란 뜻이고, estate는 ‘신분’이란 의미의 라틴어 status에서 나왔다. 다시 말해 부동산, 즉 땅을 갖고 있는 사람만이 움직이지 않는(不動) ‘진정한 신분’이라는 말이다. 그래서 기원전 8세기에 호머는 유명한 서사시「오디세이」에서 인간에게 죽음 다음으로 최악의 운명은 자기 땅이 없어서 다른 사람 땅에서 일해야 되는 처지라고 말했다. 땅과 연관하지 않고 인격에 기초한 신분은 1789년 프랑스혁명 이후 personal estate라고 불렀다.   이 말은 오늘날 동산(動産)이라고 번역되어 사용되고 있다. IMF 외환위기 이후 중산층이 몰락하였다는 보도가 있었다. 땅값 하락과 함께 우리나라 중산층의 신분도 진정 하락하였단 말인가? IMF 외환위기를 극복한 최근에 강남의 부동산 값이 천정부지로 솟고 있다. 진정 강남에서 땅을 소유한 사람의 신분도 하늘처럼 높아지고 있다는 말인가?
4. 부동산속담
▒ 부동산속담 부동산에 관련해서 수 많은 관련법과 용어, 그리고 응용되는 부수적인 실무이론이 많지만 부동산의 명언이나 속담도 부동산의 이론만큼이나 명쾌한 답을 구할 수 있다. 또한 이론의 실체를 꼼꼼이 이해하는 과정없이 궁금한 내용에 대하여 먼저 이해하고 접근하는 경우가 있으므로 우리는 관련된 속담을 많이 접하는 것 또한 가치있는 일이 될 것 같아 오늘은 속담에 대하여 이야기 하기로 하자.   '남이 팔 때 사고 남이 살 때 팔라'는 중국 역사가인 사마천의 말이 있다. 경제란 호경기와 불경기가 주기적으로 순환하는 것이므로 남들이 살 때 같이 사고 남들이 팔 때 같이 파는 등 남과 같이 행동하면 남 이상의 수익률을 보장받을 수 없는 것이다. 다시 말해서 남들이 서로 매입하려고 할 때에는 값이 더 오르기를 기다리지 말고 과감히 처분하는 결단이 있어야 한다.   '부동산은 무릎(불경기)에 사서 어깨(호경기)에 팔라'는 말은 기본인 것이다. 매입하려는 사람도 어느정도의 수익률(머리)이 예측되어야 매입하는 것이다. 경기가 호전되는 기미는 일반적으로 주식(증권)이 움직이고 곧이어 부동산이 오른다. 또한 부동산 가격이 상승하거나 호황일 때는 반대로 주식 등 금융상품 등의 움직임이 적다.   '부동산 투자에서는 부동(不動)이 최대의 적(敵)이다' 라는 말이 있다. 물건을 매입하고 5년이고 10년이고 보유하는 경우를 지칭하는 뜻으로 가격향상이 있을 때 처분하고 다른 물건을 매입하거나 투자를 해서 재산을 증식시키지 않고 그대로 고정시키고 부동자세를 취하는 것은 어리석은 생각인 것이다. 단언하자면 부동산은 흐름이 있어야 하고 순환되어야 한다.   '가난한 자가 부자가 되는 길은 부동산이다'라는 말은 금융권이든 서민이든 어느 누구든 부동산가격이 하락된다고 말하는 사람은 아무도 없을 것이다. 인플레시에도 강한 것이 부동산이고 국민소득이 높아지면 높아질수록 지가상승은 필연적인 것이다. 또한 증권없이 살아 갈 수 있고 채무가 있어도 살아 갈 수 있지만, 부동산 즉 주택없이는 살아 갈 수 없듯이 모든 산업과 재화의 근본이 부동산인 것이다. 그만큼 부동산은 곶감과도 같은 것이다. 본인은 솔직히 돈 벌어 부동산 사지말고 부동산 사서 돈 벌자고 말하고 싶다.   끝으로 '아내와 집은 손을 볼수록 고와진다'는 서양속담이 있다. 이는 소유하고 있는 부동산 물건은 관리하는 자세가 중요하다는 것이다. 건물의 경우라면 유지보수를 철저히 하여 내용연수를 늘려가야 하고 최상의 상태로 유지함으로 해서 세입자 있는 경우는 공실에 따른 임대료의 손실을 제거할 수 있는 것이고 건물의 가격하락 막을 수가 있는 것이다.   또한 토지의 경우는 관리함으로 해서 타인의 무단점유나 기타, 재산권 침해소지를 예방할 수가 있다. 한 예로 서울에 사는 이모씨는 성남시에 소재한 전원주택부지를 3년전에 매입하였다. 민간업자가 개발한 택지를 매입하고도 건축허가에 따른 공사기간내에 착공계도 제출하지 않고 무관심하게 있다가 허가기간이 2년을 경과하여 형질변경 허가 및 건축허가가 취소되었다. 그곳이 건축허가가 취소되고 다시 허가를 받으면 손쉽게 재허가가 가능한 지역이라면 별문제없이 다소의 인허가 경비만 지출하면 되지만, 그곳이 난개발 예방차원에서 건축허가요건이 강화되어 성남시 거주요건과 상수도 시설 없이는 신축 및 신규허가가 불가능하게 시 건축 조례가 개정되어 커다란 가치하락의 손실을 보게 되었다.   이렇듯 본인은 투기를 조장하자는 것이 아니고 투기와 투자를 구별하자는 것이다. 서울의 이모씨는 전형적인 자본이득만을 선택한 것이다. 최소한 본인이 소유한 부동산은 관리하는 자만이 더 많은 이윤이 있을 수 있는 것이다. 또한 이윤은 만들어가는 과정 또한 필요한 것이다.